地产：路到尽头

     开局不利，土地市场继续冷却继14年土地出让金同比大降35%后，2015年前两月，302城市土地出让金整体同比下滑48%，成交建筑面积整体同比下滑42%，土地市场开局依然不利，如果延续，我们预计地方政府收入将受重大影响，我们需要思考中国土地市场是否路到尽头？但在货币政策持续宽松下，若住宅市场有力复苏，则土地市场有望滞后回暖。

     一线城市住宅土地市场火热，二三线城市土地市场寒冷2014年各路开发商一致看好一线城市房地产市场，导致一线城市住宅出让金同比上升26%，成交面积下滑19%，成交楼板均价大涨55%。反观二三线城市住宅土地出让金及成交面积均大幅下滑。

     土地成本在住宅售价中占比持续提高我们分析了全国和分线城市土地成本在住宅销售均价中的占比，发现土地成本占比持续提升，目前全国该指标约24%，一线城市超过30%，二线城市约28%，三线及以下为18%。可见各线城市遇到的难题不一，一线城市是毛利率降低的问题，而二线及以下是销售周转的问题。

     结论：2015年土地市场恐难以复苏，首选二线占比大的开发商我们测算目前开发商在手可售住宅面积约37.2亿平米，约可供销售3.5年，除一线城市外，开发商整体在手土地充足。因一线城市土地价格昂贵，考验开发商精准拿地能力，且如房价无大幅上涨，未来可持续性差；而三线地价便宜，但库存仍过高；我们目前首选布局二线城市占比大的开发商：招商地产、保利地产、万科A、荣盛发展和滨江集团