限贷放开只是个窗口

　　黄金周的行情回暖，令不少房产人士认为，930新政的出台代表着市场已经筑底，这是个很可怕的看法。限贷的放松，意味着过去4年多栓在房地产业的行政枷锁实质性解除。这如果放在两年前，可能会有极其剧烈的效果，但今非昔比。

　　回想起5月份央行喊话商业银行支持首套房的后效寥寥，不难看出当前房地产资金难题已不是政策管制，而是市场主体的自制。换言之，不是消费者能不能贷款，而是银行愿不愿意贷。

　　几个月后的今天，商业银行是否有足够的动力，改变其过去出于自身经营考虑缩减房贷的做法呢？答案是否定的。多家房企负责人的感受是，新政后商业银行虽然已给出了支持的姿态，但真正申请时放贷优惠力度并不大。

　　其实早些时候，限购放开对市场影响有限，已经证实了这样一个逻辑：新的常态将会是市场好坏由供求关系这类基本市场规律决定，而非调控松紧。在这个前提下去看，政策放松意味着底部可能尚未出现。

　　有人说政策托市不仅仅是给市场注入资金，还会注入信心。但是当楼市只涨不跌的神话已经被打破数年、行业基本面出现逆转，动产登记制度和房产税的预期明确后，闸门一开、买家蜂拥而至的盛景还会出现么？

　　当然，双限的取消对行业的积极效应毋庸置疑，尤其对二套改善型购房首付标准的降低，还是释放了一部分改善性需求，但很明显，在利率没有实质性优惠的前提下，开发商所能做的也就是挖掘这部分客群的潜力。

　　多家房企高管告诉我，新政后的市场上确实出现积极的响应，但绝大多数伴随着以价换量或者促销房等形式出现，并且成交活跃的都在供应量较大的区域。

　　更严峻的是，除了少数需求相对强劲的一线城市，大部分三四线城市房屋的库存顶峰并未出现。当面包卖不出去的时候，还有更大量的面粉囤积在开发商的手里。可佐证的是，今年全国新开工面积同比增长，而竣工面积基本与去年持平。从开发周期上推算，去库存将会是未来至少两三年房企的主基调。

　　随着实体经济的放缓，人口向城市流动的速率已经随着工业化的减缓而降低。人的城镇化与城市化、房屋建设增长之间的缺口被拉大。存量人口的购房力，大多是改善性需求，显然难以匹配这个供应速度。

　　就今年而言，传统的销售黄金季度已经过去大半，接下来开发商将面临年度的传统低点，银行额度耗尽、年度债务偿还、企业业绩冲刺、春节付款高峰，都决定四季度都存在着巨大的销售压力和动力。

　　抓回款，抓出货，一切服务于走货，应该是开放商在第四季度设置的主基调。

　　那么问题来了，以价换量还有多大的空间呢？今年4、5月间，杭州、温州等地传出限购放开的消息，很多项目的售价都已经是“脱得只剩下底裤了”，降价空间整体已经不大。

　　从10月上半月典型性房企销售情况来看，房企中的分化明显，操盘动作到位、营销做到极致的企业，收获了真正的黄金周。而营销并不到位、品牌力有限的中小企业，即使降价也不一定卖得动。由此看来，降价已不再是万能的，但不随行就市的后果更严重，可以预见的是，这将是一次孕育诸多营销创新的窗口期。

　　随着各地银行贷款细则的正式出台，政策松动带来的窗口期或许还将延续到年底，但随着前期积累的改善需求逐步被满足，更大库存的上市，由供需结构决定行业内部调整仍将持续。