2012年1季度我国旅游地产发展形势分析

     广西的北海、海南的“天涯海角”……很多在地产圈里混了十几年的“老人”，至今都还记得上世纪90年代的旅游城市的楼市泡沫。当泡沫破裂时，出现的大量“烂尾楼”让当地的房产业从此一蹶不振。

 
     如今，在楼市的调控的大背景下，新一轮的旅游地产泡沫又开始渐隐渐现。从海南岛到惠州东海岸、渤海湾、山东半岛，再到云南西双版纳，如今随处可见开发商以旅游地产之名跑马圈地的影子。

     自2009年以来，发展旅游和文化产业日渐被提升到国民经济战略性的支柱产业的高度，围绕旅游度假、生态养生、养老需求的旅游地产开发成为开发商争相追捧的投资热点，旅游地产开发到了白热化阶段。

     据统计，万科、华侨城、中信、华润、海航、万达、恒大、龙湖、中坤、中弘地产、富力、世茂、雅居乐、佳兆业等房地产行业的前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地产领域。

     旅游财富网的初步统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资继续井喷，投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模达2600多亿元。而今年1~4月，全国房地产总投资为15835亿元，可见旅游地产的投资热度。

     房企扎堆涌入旅游地产

     与商业地产的一样，随着房地产行业发展形势的变化，越来越多的房企因调控而选择旅游地产领域，试图抢占下一轮房地产行业的经济高地。近年来旅游经济的上升也带动了旅游地产的投资热潮。

     实际上，国内旅游地产项目从2006年、2007年开始逐渐增多。中信建投研报显示，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元，旅游地产项目的投资占2010年全国房地产开发投资48267亿元的比例超6.2%。

     从开发商扎堆的海南岛到惠州东海岸、长三角区域，再到山东半岛、环渤海区以及云南的西双版纳，从滨海度假到内地山水园林，越来越多的开发商正在旅游地产项目上“跑马圈地”。

     目前从事旅游地产的代表房企包括华侨城、港中旅、万达集团、中信、华润、雅居乐以及中弘地产、金融街等，而越来越多的开发商也正在试图进入这一领域。

     有媒体报道，在西南边陲的西双版纳，包括世纪金源集团、万达集团、保利集团、中国平安、云南城投、华侨城等在内的众多大型开发商数千亿资金进入该区域开发旅游地产项目，俨然成为继海南之后的第二个投资热土。

     今年一季度以来，开发商抢攻旅游地产的步伐愈发紧促。中坤集团拟投500亿开发云南普洱。恒大地产拟150亿建哈尔滨太阳岛西区旅游项目。

盲目投资导致收入下滑

     目前，按照业界通俗的划分方法，旅游地产大致可以分为旅游景区开发、旅游商业地产开发，旅游度假项目开发以及旅游住宅开发。

     实际上，近年来，随着楼市调控政策的持续打压，宏观经济形势下滑，使得旅游地产投资收益出现下滑趋势。

     港中旅2011年年报显示，位于珠海的海泉湾度假区项目2011年业务收入达到4.55亿港元，但是净利润亏损却达到2000万港元，而2010年则亏损了3.28亿元。

     对此，业内人士分析认为，由于海泉湾度假区项目开发较早，在经营模式上没有准确定位，旅游地产产品只有酒店、温泉等，持有物业占比较大，没有可售的房地产项目，使得项目投资回收资金较慢，产生亏损。

     目前，海泉湾度假区二期项目正在建设之中，该项目可能会调整产品结构，增加房地产项目。

     除了港中旅之外，华侨城开发的东部华侨城主题公园项目2011年实现营业收入12.8亿元，净利润为-1.98亿元。华侨城认为，2011年公司旅游收入下降的主要原因就是东部和泰州华侨城结算的旅游地产同比下降。

     实际上，相对于近年来开发商一哄而上的旅游地产热潮，业界人士认为，目前国内旅游地产正处于起步阶段，盲目投资或面临一定市场风险。

     与住宅地产相比，旅游地产开发规模较大，投资占比高，开发周期长，面临一定的运营管理难题。

     世联地产华南战略顾问营业部总监邓志国认为，之所以会亏损，主要是因为在旅游地产项目开发和产品定位方面，需要考虑旅游产品和住宅产品之间的开发比例。如果持有型物业面积较大，很难在短时期回流资金，再加上有很高的财务成本，那旅游地产项目运营就更加艰难了。

     他指出，旅游地产开发除了面临国家经济政策对地产市场调控的系统风险外，还面临更多的市场风险，即对市场定位的认知是否准确。

     “如果在一个地区本来应该这样做，但是你那样做，客户肯定不会买单。开发商产品定位跟市场需求有差异，这是旅游地产开发比较大的一个风险。”邓志国称。