2020-2025年中国城镇化率仍处于高速发展期 物业管理大有可为

总量差异：城镇化率处不同阶段，新房销量和新开工远高于美日，市场空间更大、增速也更高

1、城镇化率：城镇化率处于不同发展阶段、中国城镇化率仍处于高速发展期，且人口总量远高于海外

长远来看，中国的城镇化空间仍然巨大。2018年中国城镇化率约59.6%，而美国和日本分别在1940年和1955年达到了56.5%和56.1%，且距离美国目前城镇化率82%、日本的91%仍有较大差距。

美国方面，城镇化发展过程中形成了一系列都市圈/城市群，如以纽约为中心的东北部大西洋沿岸城市群、五大湖沿岸的芝加哥—匹兹堡城市群等。经济输出和人口聚集相辅相成，加上产业外迁、交通建设日益成熟和一系列联邦住宅政策鼓励之下，城市群拉动卫星城快速发展，主要体现在城镇化加速阶段（50%-70%）。大都市圈的资源聚集是促进城市群日益成熟，并形成多中心城市空间的均衡结构，目前美国七大都市圈贡献全国一半的GDP。

日本方面，三大都市圈即首都圈、近畿圈和中部圈，人口占比全国占六成、面积占三成、产出占七成。和中国类似，日本的城镇化主要由国家主导，以东京为中心的首都圈规划每十年修定一次，指导和约束日本人口和经济过度向沿海和中心城市集中，同时辅以财政、金融政策支持城市发展；高度发达的二三产业为都市圈提供了发展支撑；TOD（Transit-OrientedDevelopment，即以公共交通为导向的城市开发）导向的城市发展加强了核心城与卫星城之间的经济纽带和人口迁移；首都圈也从起初的“强核+外溢”、逐渐形成“多核+多圈层”的均衡都市圈结构。

2、新屋成交：中国每年商品房销量远高于美国和日本，隐含未来交付面积体量可观

由于所处城镇化率阶段、人口总量上的不同，中国和美国以及日本每年的新房成交量存在量级上的差异。2018年，中国商品房销量17.2亿平米，粗略按照套均100平米估算，2018年中国新房成交约1,720万套，而美国2018年新屋成交仅61.7万套，仅相当于同年中国商品房销售套数的3.6%。2018年，美国新屋销售额2,014亿美元，日本首都圈与近畿圈合计新屋成交额19,553亿日元，分别对应13,813亿元、1,222亿元人名币，分别为同年中国商品房销售额13.37万亿的10.3%、0.9%。

3、新开工体量：中国每年新开工面积远高于美国和日本

同新房成交量一样，中国每年的房屋开工量也远高于美国以及日本。2018年，中国房屋新开工面积20.9亿平米，同比+17.2%，粗略按照套均100平米估算，2018年中国新开工约2,090万套，2018年，美国私人住宅新开工125.0万套，日本新屋开工户数94.2万户，分别为中国的6.0%、4.5%。

4、存量市场规模：我国存量住宅面积规模远高于美日两国、后续增速也料将更高

从存量对比来看，估算2018年我国存量住宅面积253亿平米（参见后文第三章测算），对应美国、日本存量住宅居住面积分别约为148亿平米、45亿平米，目前我国存量市场分别是美日的1.7倍和5.6倍。考虑到美日已处于城镇化率相对稳定阶段，而我国目前城镇化率和人均居住面积仍具有较大提升空间，国内物管行业不仅存量空间高于美日，并在行业增速上（新房成交、新开工体量）远高于美日，因此我国物管行业较国际对比空间更为广阔，预计2030年我国存量住宅面积将达355亿平米（参见后文第三章测算），届时我国存量市场分别将是美日的2.4倍和7.9倍。