2018年物业管理行业争格局和市场供需状况分析

1、物业管理行业竞争格局分析

我国早期的物业管理行业衍生于房地产开发行业，物业管理企业一般依托 集团内房地产开发商，单纯为地产商提供后续的管理服务，缺乏独立市场开拓 能力。历经30 余年的发展，物业管理行业虽已初步形成公司化运作和品牌化管 理，但总体来说，行业发展很不平衡，集中表现在物业管理企业众多、管理水 平参差不齐、市场份额分散等方面，自改革开放以来长期处于激烈竞争和行业 整合阶段。物业行业的企业总数约11.8 万家，尚未形成市场占有比例较大的专 业物业公司。

但是近年来，处于行业领先位置的企业的综合实力在不断增强，逐渐拉开与 其他中小企业之间的差距，行业集中度有所提升。

（1）物业管理向一二线城市聚集

近年来，随着我国新型城镇化的推进以及中国房地产市场快速发展，存量房市场规模日益增大，为物业服务百强企业提供了巨大的发展空间。根据国家统计 局发布的数据显示，2017 年末我国城镇常驻人口81,347 万人，城镇人口占总人 口比重（城镇化率）为58.52%，比上年末提高1.17%。2017 年全国房地产开发 企业房屋竣工面积达10.15 亿平方米，存量房市场规模再创新高。行业领先企业 主要集中在人口密集，住房需求激增的一二线城市，2017 年城市群竣工面积占 全国竣工面积比重由高至低分别为长三角、成渝、长江中游、珠三角，以及京津 冀城市群，总占比为58.67%。

（2）物业管理经营规模和经营能力的提升

根据《2018 全国物业管理行业发展报告》数据显示，2017 年TOP100 物业 企业管理面积均值达到3,020.30 万平方米，比2015 年的2,361.48 万平方米增加 了59.57%，在管项目数量均值为183 个，相比2015 年增加了29 个，企业管理 规模呈加速扩张态势。

TOP100 企业经营能力继续提升，2017 年营业收入1,804.27 亿元，相比2015 年的1,135.61 亿元增加了58.88%，净利润均值为5,455.42 万元，相比2015 年的 3,916.93 万元增长39.28%。

（3）物业管理行业市场化程度加快，涌现出一批细分领域的物业企业

物业管理行业从几十年前仅针对住宅和商业办公楼宇提供基础的保洁、保安 服务，发展至今业务范围涵盖了基础服务的保洁、保安、绿化、设施设备维护， 并发展出了家政、配送、停车场管理、市政环卫、客户服务、会议接待、案场礼 仪等延伸服务。在产业链方面，物业企业还能涉及房地产开发咨询、项目设计、 案场协销、房产经纪等配套服务。在物业业态方面，发展出了一批专注于机关行 政物业、大型公建物业（如机场）、校园物业、工业园区物业、医院物业等细分 领域的物业企业。

当前住宅物业在物业行业的规模占比仍较高，但非住宅物业领域的物业项目 近年来发展迅速，并呈现出较好的盈利水平。专注于非住宅项目的物业企业快速 成长，是物业行业的一大发展趋势。

2、物业管理行业竞争的发展方向

随着物业管理行业第一梯队企业综合实力的增强，市场占有率的提升，这些 企业之间的竞争焦点将成为本行业竞争的方向标。

（1）物业管理成本竞争

近年来物业管理快速发展，导致行业内对高端管理人员的需求旺盛，行业人 力资源出现供不应求的局面，也造成了人力成本的持续提升。国家发展改革委价 格监测中心与中国物业管理协会2017 年12 月共同发布的《全国物业管理行业劳 动力市场价格监测报告》对2016 年8 月至2017 年8 月全国物业行业价格进行了 监测，数据显示保安人员、工程人员等工种月均到手工资在3,000-3,100 元左右， 而保洁员月均在2,100 元左右，项目经理月均收入在6,900 元左右。不同区域、 不同工种之间的月均收入存在较大差异。

薪酬落差以及在一二线城市的较大的生活开销压力，使得普通操作人员倾向 于转向其他薪资水平相对较高的行业，进一步造成本行业的人力稀缺。此外，我 国人口红利消失导致我国整体人力成本的提升，也导致了本行业人工成本的攀 升

（2）物业管理抢滩智能互联网平台

随着互联网技术的发展，业主需求也发生了潜移默化的变化，从单一基本需 求向商务、交际、娱乐等多元化深层需求扩展，也促使企业的商业模式作出调整。 庞大的业主规模若被拓展成为消费终端，将给物业服务企业到来巨大的利润空 间。以社区作为入口，通过物业资源的服务逐渐整合客户信息，运用APP、微信 等互联网技术，构建物业生态圈和社商生态圈，使得业主足不出户即能享受各种 服务，成为行业竞争的新的焦点。诸多行业龙头企业已经建立起包括社区电商、 社区家政和社区金融的物业服务互联网平台，例如万科物业提出的“睿服务”体 系，诚信行推出的幸福360 智慧人居体系。

（3）物业管理优化人力资源结构

物业服务行业高端管理人员的高薪资待遇吸引着越来越多的高素质人才进入这个行业，TOP100 企业本科以上人员占比从2014 年的5.94%上升到了2017 年的6.85%。今后，随着物业服务的多元化发展，对专业化的高素质人才的需求 更加强烈。如今物业管理行业对具有资产管理、IT 技术、社区商业和居家养老 等非传统物业专业技术人员的需求与日俱增。随着智能互联网平台的建立，需要 物业服务人员具有处理多种事务的综合业务能力，同时也催生了对具有综合管理 能力的人员的需求。此外，行业领先企业往往需要一个杰出的核心管理团队，来 帮助企业践行企业管理理念，推进企业战略实施和支撑企业转型升级，因此核心 团队的外部招聘和内部培养也十分重要，对人力资源结构的优化也成为物业管理 企业竞争的焦点。

3、物业管理利润水平

近年来，物业管理行业的净利润仍然处于较低水平，2017 年TOP100 物业企 业平均净利润率为7.92%。行业利润水平低的原因主要在以下几个方面：

（1）物业管理的传统业务属于劳动密集型服务，技术含量低，员工流失率 高，缺乏严格的准入、培训和考核机制。同质化的服务也使得物业管理行业竞争 激烈，利润水平低。随着近年劳动力成本不断上升，行业的利润空间被进一步压 缩。

（2）开发商下属物业公司常常被视为成本中心，不以盈利为目的，一直从 事着最基本的四保业务（保修、保洁、保绿和保安），缺乏效率优化和管理创新 的动力，在多元业务探索、增加收入来源方面进展缓慢，使得物业管理行业一直 处于较低利润水平。

（3）长期以来，政府对物业收费实行价格管制，指导价未随成本上涨而作 合理调整。一些业主物业消费意识差，拖欠或拒缴物业费现象严重，也给企业带 来了额外的负担。

随着国家在2014 年底放开非保障性住房的服务价格，辅之以互联网技术的 引入和商业模式加速创新等利好因素，物业管理行业的利润水平有望进一步上 升。